不動産投資メモ④

交渉時にシナジーを生む

不動産を安く買って利回りをあげる

 不動産投資の利回りの計算方法は、年間家賃収入÷物件購入価格です。つまり、利回りをあげるには家賃をあげるか、物件購入価格をさげるかになります。家賃をあげると入居率が下がるおそれがあるので簡単にはあげることができないので不動産を購入する際は値切ることが経営がうまくいくかどうかの大切な要因になります。不動産に定価はありません。交渉時にしっかり話し合って、お互いが納得いく形を貪欲に求めていきます。

 

win-win or no deal

冷静に交渉するために物件に惚れこまず、もしお互いに納得できる形の交渉にならなかったときはこの物件には縁がなかったときっぱりあきらめましょう。心配しなくてもまたいい物件が表れます。しかし、これが意外に難しい。株をなかなか損切りできないのと似ていますねwこれは人間は「一貫性の原則」というものに縛られていて、ある事に着手してしまうと、最後までやり抜くことが正しいと思ってしまう性質があります。この性質があることをしっていれば対処できると思います。あと、こういう大きな買い物をするときの落とし穴が金銭感覚がマヒすることです。数千万単位の不動産購入する際は数十万が端数扱いされますが、実際は数十万というのは大きな金額です。車を買うときに余計なオプションを付けてしまうのと一緒ですね。

最低ラインは把握しておく

持たざる者が不動産投資を行う場合は、利回り－ローン金利(イールドギャップ)が12%以上ないと厳しいです。年間家賃収入÷物件購入価格＝12%+ローン金利+1%(諸経費)の計算式に年間家賃収入とローン金利を代入して物件購入価格をはじきだいておきましょう。この価格を下回ると経営はうまくいきません。

値引きを勝ち取るテクニック

なにより下調べが大切です。物件の状態、外的要因、リフォーム費用等しっかり調べて、客観的でかつ正確なデータ収集はマストです。そのうえで交渉するときの判断基準にそれを用います。あとは、「彼を知り己を知れば百戦殆うからず」という言葉があるようにしっかり相手のことも把握して相手の立場もしっかり理解するようにします。「彼を知り己を知れば百戦殆うからず」という言葉は孫子の教えですが、じつは孫子の教えの始めの項は、相手をしっかり調べて戦わずして勝つことをまずは考えるとなっています。物件のあらをついたりだましたり、やりすぎた値引きをして自分だけ利益を得ようとする考え方はナンセンスだと思うので、買主・売主が納得する最高の形をめざしましょう。